Şirket kurmaya karar verdiğinizde ilk sorulardan biri adrestir: “Ofis kiralamadan kendi evimin adresiyle şirket kurabilir miyim?” Kısa cevap evet. Ev adresiniz hem şahıs şirketinde hem limited şirkette yasal adres olarak gösterilebilir. Ancak bunun vergi, kira, apartman ve gider tarafında bazı sonuçları vardır ve bu sonuçlar şirket türüne göre değişir.
Bu yazıda home ofis ile şirket kurmanın şartlarını, şahıs ve limited şirket arasındaki farkları, kira stopajını ve evdeki giderlerin ne kadarını gider yazabileceğinizi adım adım anlatıyoruz. Sanal ofis seçeneğini merak ediyorsanız sanal ofis ve yasal adres yazımıza göz atabilirsiniz; burada yalnızca ev adresine odaklanıyoruz.
Home ofis nedir?
Home ofis, ikamet ettiğiniz konutun tamamını ya da bir bölümünü (çoğunlukla bir odayı) işyeri olarak kullanmanızdır. Vergi açısından iki durum birbirinden ayrılır:
- Ev yalnızca adres olarak gösteriliyorsa: Gelir İdaresinin özelgelerinde, faaliyete tahsis edilmeden sadece kayıtlarda iletişim adresi olarak gösterilen konutun işyeri sayılmayacağı belirtilir.
- Ev fiilen işyeri olarak kullanılıyorsa: Bir odada düzenli olarak çalışıyor, evrak tutuyor, işinizi oradan yürütüyorsanız konut vergi mevzuatı bakımından işyeri kabul edilir. Stopaj ve gider sonuçları bu durumda doğar.
Uygulamada işe başlama başvurusunda ev adresini işyeri olarak bildirdiğinizde ikinci durum geçerli olur. Bu nedenle aşağıdaki kuralları bu varsayımla anlatıyoruz.
Ev adresi şirket adresi olabilir mi?
Evet. Mevzuatta şirket merkezinin ya da işyerinin mutlaka tapuda “işyeri” vasıflı bir bağımsız bölüm olması gerektiğine dair genel bir şart yoktur. Önemli olan adresin gerçek olması, size tahsis edilmiş olması ve tebligat alabilmenizdir. Farklar şirket türüne göre şöyle özetlenebilir:
| Konu | Şahıs işletmesi / serbest meslek | Limited şirket |
|---|---|---|
| Kendi tapulu eviniz | Kira yok, stopaj yok | Şirket ayrı kişidir; kira ödenirse stopaj var |
| Kiracı olduğunuz ev | Brüt kiranın tamamı üzerinden %20 stopaj | Kiracı şirket olmalı; brüt kira üzerinden %20 stopaj |
| Eşinizin veya ailenizin evi | Kira ödenirse stopaj; ödenmezse mülk sahibi için emsal kira konusu | Aynı mantık; kira sözleşmesi şirket adına yapılmalı |
| Adresin tescili | Vergi dairesi (bilanço esasında defter tutuluyorsa ayrıca ticaret sicili) | Esas sözleşme, ticaret sicili ve MERSİS |
Home ofis açma şartları: başvurudan önce kontrol listesi
Vergi dairesine gitmeden önce aşağıdaki dört konuyu netleştirmeniz, ileride adres değiştirmek zorunda kalmanızı önler.
Apartman yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi, tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümlerde bazı faaliyetleri sınırlar. Sinema, kahvehane, lokanta, fırın, pastane gibi eğlence ve yeme-içme yerleri ile imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı ancak kat maliklerinin oybirliğiyle açılabilir. Hastane, klinik, poliklinik gibi sağlık kuruluşları ise tamamen yasaktır.
Masa başı bir büro faaliyeti bu sayımda yer almaz. Ancak binanızın yönetim planında “bağımsız bölümler işyeri olarak kullanılamaz” gibi bir hüküm varsa, bu hüküm tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Başvurudan önce yönetim planını yöneticiden isteyip okuyun.
Kiracıysanız ev sahibinin yazılı izni
Kira sözleşmeniz konut kiralaması olarak yapılmışsa, evi işyeri olarak da kullanmanız sözleşmenin amacını değiştirir. Ayrıca kira ödemeleriniz üzerinden stopaj kesmeye başlayacağınız için ev sahibinin vergi durumu da değişir. Bu nedenle ev sahibinden yazılı muvafakat almanız ve kira sözleşmesine işyeri kullanımını eklemeniz en sağlıklı yoldur. Bazı vergi daireleri de ev ofis başvurularında ev sahibinin iznini istemektedir.
Faaliyetiniz eve uygun mu?
Yazılım, tasarım, danışmanlık, çeviri, dijital pazarlama, stok tutmadan yapılan e-ticaret gibi işler home ofise uygundur. Buna karşılık müşteri trafiği yoğun, depo gerektiren, gıda üretimi yapan ya da gürültülü işler hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem belediye mevzuatı açısından sorun çıkarır.
Belediye ruhsatı
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, işyeri olarak kullanılan fiziki mekânlar için düzenlenir. Müşteri kabul etmediğiniz, tabela ve stok bulundurmadığınız masa başı bir home ofiste belediyeler uygulamada genellikle ruhsat aramaz. Müşteri ağırlayacak, ürün depolayacak veya üretim yapacaksanız bağlı olduğunuz belediyeye önceden danışın; uygulama belediyeden belediyeye farklılık gösterebilir.
Şahıs şirketinde home ofis
Şahıs işletmesinin genel kuruluş adımlarını şahıs işletmesi nasıl kurulur yazımızda anlattık. Home ofiste öne çıkan konular şunlardır.
İşe başlama ve vergi dairesi yoklaması
Vergi Usul Kanunu’na göre işe başlamanın 10 gün içinde vergi dairesine bildirilmesi gerekir. Başvuruda işyeri adresi olarak ev adresiniz yazılır ve tapu ya da kira sözleşmesi sunulur. İşletme defteri tutan şahıs işletmelerinde ticaret siciline kayıt zorunluluğu yoktur; bilanço esasına göre defter tutan şahıs işletmeleri ise ticaret siciline kaydolur.
Vergi dairesi, bildirdiğiniz adreste gerçekten faaliyet gösterip göstermediğinizi yoklama ile tespit edebilir. Gelir İdaresinin 2019/5 sayılı Uygulama İç Genelgesi ile yerleşim yeri adresinde serbest meslek faaliyetinde bulunanların işe başlama, adres değişikliği ve işi bırakma yoklamaları kaldırılmıştır. Ticari kazanç mükelleflerinde ise yoklama yapılabilir; yoklama sırasında evde size ayrılmış bir çalışma alanının ve işe ait evrakın bulunması işinizi kolaylaştırır.
Kendi eviniz
Ev sizin adınıza kayıtlıysa kimseye kira ödemezsiniz; dolayısıyla stopaj yükümlülüğü doğmaz. Serbest meslek erbabıysanız evin amortismanının yarısını gider yazabilirsiniz (aşağıda ayrıntılı).
Kiracı olduğunuz ev
Gelir İdaresinin yerleşik görüşüne göre hem konut hem işyeri olarak kullanılan yer işyeri kabul edilir ve ödenen brüt kiranın tamamı üzerinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesine göre %20 oranında stopaj yapılır. Yalnızca çalışma odasına düşen kısım üzerinden stopaj yapılmaz.
Ev sahibiyle genellikle net kira üzerinden anlaşıldığı için tutarı brüte çevirmeniz gerekir:
| Tutar | |
|---|---|
| Ev sahibine ödenen net kira | 20.000 TL |
| Brüt kira (20.000 / 0,80) | 25.000 TL |
| Stopaj (%20) | 5.000 TL |
Kesilen stopaj muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilip ödenir. Stopaj yükümlülüğü, gerçek usulde vergilendirilen ticari kazanç ve serbest meslek mükellefleri için geçerlidir.
Eşinizin veya ailenizin evi
Evin maliki eşiniz ya da bir aile üyeniz ise iki ihtimal vardır:
- Kira ödüyorsanız: Tıpkı yabancı bir ev sahibinde olduğu gibi brüt kira üzerinden %20 stopaj yaparsınız.
- Kira ödemiyorsanız: Ödeme olmadığı için stopaj da olmaz. Ancak Gelir İdaresi bir özelgesinde, eşe ait konutun bedelsiz olarak işyeri olarak kullanılması hâlinde mülk sahibi için emsal kira bedeli hesaplanacağını ve beyan sınırını aşıyorsa beyan edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Gelir Vergisi Kanunu’ndaki usul, füru ve kardeşlere yönelik istisna yalnızca ikamet amaçlı bedelsiz kullanımı kapsar.
Limited şirkette home ofis
Limited şirket kuruluş adımlarını limited şirket nasıl kurulur yazımızda bulabilirsiniz. Limited şirkette ev adresinin kullanımı, şahıs işletmesinden daha dikkatli kurgulanmalıdır. Çünkü şirket sizden ayrı bir tüzel kişidir.
Adresin tescili
Şirketin merkez adresi esas sözleşmede yer alır, ticaret siciline tescil edilir ve MERSİS’e işlenir. Vergi dairesi kuruluşun ardından bu adreste yoklama yapabilir. Daha sonra taşınırsanız adres değişikliğini ticaret siciline tescil ettirmeniz gerekir.
Ev size ait olsa bile kira ilişkisi kurulur
Ev ortağa ait olsa da şirket evi “kendi mülkü” gibi kullanamaz. Şirket evin bir bölümünü kullanacak ve kira ödeyecekse:
- Şirket ile ev sahibi (ortak) arasında yazılı kira sözleşmesi yapılır.
- Şirket, ödediği brüt kira üzerinden %20 stopaj keser ve muhtasar beyannameyle öder.
- Ortak, elde ettiği kira gelirini gerekiyorsa yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan eder; kesilen stopaj bu beyannamede mahsup edilir.
- Kira bedeli emsallere uygun olmalıdır. Ortaklar şirketle ilişkili kişi sayıldığından, piyasanın belirgin şekilde üzerinde belirlenen kira, Kurumlar Vergisi Kanunu’ndaki transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı olarak değerlendirilebilir.
Kiracı olduğunuz evi şirket merkezi yapacaksanız, ideal olan kira sözleşmesinin şirket adına düzenlenmesi ya da ev sahibinin şirketin kullanımına yazılı izin vermesidir. Gelir İdaresinin 2010 tarihli bir özelgesinde, ortakların ikametgâhının bir bölümünü işyeri olarak kullanan şirketin brüt kiranın tamamı üzerinden tevkifat yapması, gider olarak ise yalnızca işle ilgili kısmı dikkate alması gerektiği belirtilmiştir.
Home ofis giderleri: neyi, ne kadar yazabilirsiniz?
Home ofiste en çok sorulan konu, evin kira ve faturalarının ne kadarının gider yazılabileceğidir. Burada serbest meslek erbabı için kanunda açık bir kural vardır; ticari kazanç ve kurumlar için ise genel gider ilkeleri uygulanır.
| Gider | Serbest meslek (GVK 68/1) | Şahıs (ticari kazanç) ve limited şirket |
|---|---|---|
| Konut kirası | Tamamı | İşle ilgili kısım, belgelenebilir oranda |
| Isıtma, elektrik, su gibi giderler | Yarısı | İşe düşen makul pay |
| Evin amortismanı (kendi mülkünüzse) | Yarısı | Ev işletmeye kayıtlı değilse genellikle yok |
| İnternet, telefon | İşte kullanılan kısım | İşte kullanılan kısım |
Gelir Vergisi Kanunu’nun 68. maddesinin 1 numaralı bendine göre ikametgâhının bir kısmını işyeri olarak kullanan serbest meslek erbabı, ikametgâh için ödediği kiranın tamamını ve ısıtma, aydınlatma gibi diğer giderlerin yarısını indirebilir; ev kendi mülküyse amortismanın yarısını gider yazabilir. Ticari kazançta benzer açık bir oran yoktur; giderin işle bağlantısı ve oranı ispat edilebilir olmalıdır.
Birkaç pratik not:
- Gider yazılan kısma ait KDV, genel kurallar çerçevesinde indirim konusu yapılabilir.
- Faturalar sizin (limited şirkette şirketin) adına düzenlenmelidir. Abonelik ev sahibi adına ise Gelir İdaresi, giderin işyerine ait olduğu ve ödemenin mükellefçe yapıldığı kesin olarak ispatlanırsa indirime izin vermektedir; mümkünse aboneliği devralın.
- Aile bireylerinin kişisel kullanımına ait harcamalar, ev işyeri olsa bile gider yazılamaz.
Yazılımcılar ve dijital meslek sahipleri için diğer gider kalemlerini yazılımcı gider rehberimizde ayrıca ele aldık.
Serbest meslek erbabı için home ofis: yazılımcı, avukat, mali müşavir
Yazılımcı, tasarımcı, danışman: Home ofisin en uygun olduğu gruptur. Müşteri kabulü ve stok olmadığı için apartman ve belediye tarafında nadiren sorun çıkar; yerleşim yeri adresinde serbest meslekte işe başlama yoklaması da kaldırılmıştır. Kiracıysanız stopaj yükümlülüğünü unutmayın.
Avukat: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesine 2011’de eklenen hükümle, tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümlerde avukatlık ve hukuk bürolarının faaliyet göstermesine özel bir imkân tanınmıştır. Vergi açılışında süreç diğer serbest meslek mükellefleriyle aynıdır. Büro adresinin baro kayıtlarıyla uyumlu olmasına dikkat edin.
Mali müşavir (SMMM/YMM): Meslek mevzuatında kural olarak ev ofis yasağı devam etmektedir. 14 Ocak 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle TÜRMOB Yönetim Kurulu’na; mesleki kıdem, müşteri sayısı ve çalışan sayısı gibi kriterlere göre ev ofis ve paylaşımlı ofis kullanım şartlarını belirleme yetkisi verilmiş, TÜRMOB da Haziran 2026’da bu şartları belirleyen yönergeyi odalara duyurmuştur. Ev ofis kullanmak isteyen meslek mensubu bağlı olduğu odaya başvurmalı ve onay almalıdır.
Ev adresi mi, sanal ofis mi?
Home ofisin en büyük avantajı ek kira maliyetinin olmaması ve serbest meslekte giderlerin bir kısmını düşebilmenizdir. Dezavantajları ise ev adresinizin fatura ve (kayıtlıysanız) ticaret sicili gibi kamuya açık kayıtlarda görünmesi, apartman kısıtları ve kiracılarda stopaj yüküdür. Ev adresinizi paylaşmak istemiyorsanız ya da yönetim planı engel oluyorsa sanal ofis bir alternatiftir; ayrıntıları sanal ofis ile şirket kuruluşu yazımızda bulabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Evi işyeri olarak bildirip kira stopajını beyan etmemek.
- Limited şirkette ortağın evini sözleşmesiz kullanmak ya da emsalin çok üzerinde kira ödemek.
- Kiracıyken ev sahibinden izin almadan evi işyeri olarak göstermek.
- Yönetim planını okumadan başvurmak ve sonradan adres değiştirmek zorunda kalmak.
- Evdeki tüm faturaları tamamen gider yazmak.
- Taşınınca vergi dairesine ve (kayıtlıysanız) ticaret siciline adres değişikliği bildirmemek.
Sonuç
Home ofis ile şirket kurmak, özellikle yeni girişimciler ve serbest meslek erbabı için maliyeti düşüren, tamamen yasal bir yoldur. Doğru kurgulandığında hem kira hem fatura giderlerinizin bir kısmını vergi matrahınızdan düşebilirsiniz. Asıl mesele, evin kime ait olduğuna ve hangi şirket türünü seçtiğinize göre stopaj ve sözleşme düzenini baştan doğru kurmaktır.
Ev adresinizle şirket kurmayı düşünüyorsanız şirket kuruluş hizmetlerimiz kapsamında yönetim planı kontrolünden işe başlamaya kadar süreci birlikte planlayabiliriz. Sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kaynaklar: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (md. 68, 73, 94), 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (md. 153-154), 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu (md. 13), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 24), Gelir İdaresi Başkanlığı 2019/5 sayılı Uygulama İç Genelgesi ve ilgili özelgeler, SMMM ve YMM’lerin Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik (14.01.2026 tarihli değişiklik). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için mali müşavirinize danışın.
Sıkça Sorulan Sorular
Limited şirketin adresi ev olabilir mi?
Evet. Limited şirketin merkez adresi bir konut olabilir. Ancak şirket ayrı bir tüzel kişi olduğu için ev ortağa ait olsa bile kira ilişkisi kurulmalı; kira ödeniyorsa şirket brüt kira üzerinden yüzde 20 stopaj keser ve muhtasar beyannameyle öder.
Şahıs şirketi ev adresi olur mu?
Olur. Şahıs işletmesi ya da serbest meslek mükellefiyeti ev adresinde açılabilir. Vergi dairesine tapu veya kira sözleşmesi sunulur; kiracıysanız ev sahibinin yazılı izni ve apartman yönetim planının uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir.
Kendi evimi home ofis olarak kullanırsam stopaj öder miyim?
Ev kendi tapunuza kayıtlıysa ve şahıs işletmesi ya da serbest meslek olarak çalışıyorsanız kimseye kira ödemediğiniz için stopaj doğmaz. Limited şirkette ise ev sizin olsa da şirket başka bir kişidir; şirket size kira öderse stopaj gündeme gelir.
Kiracı olduğum evin bir odasını ofis yaparsam stopaj nasıl hesaplanır?
Gelir İdaresinin görüşüne göre hem konut hem işyeri olarak kullanılan yer işyeri sayılır ve brüt kiranın tamamı üzerinden yüzde 20 stopaj yapılır. Örneğin net 20.000 TL kira için brüt kira 25.000 TL, stopaj 5.000 TL olur.
Home ofis için belediyeden işyeri açma ruhsatı gerekir mi?
Müşteri kabul etmeyen, stok ve tabela olmayan masa başı çalışmada belediyeler genellikle ruhsat aramaz. Müşteri ağırlayacak, ürün depolayacak veya üretim yapacaksanız ruhsat gerekebilir; uygulama belediyeye göre değiştiği için bağlı olduğunuz belediyeye danışın.
Avukat veya mali müşavir evde büro açabilir mi?
Avukatlar için Kat Mülkiyeti Kanunu, tapuda mesken görünen bölümlerde avukatlık bürolarına özel bir imkân tanır. Mali müşavirlerde ise kural olarak ev ofis yasağı sürer; 2026'daki yönetmelik değişikliğiyle TÜRMOB'un belirlediği şartları taşıyanlar oda onayıyla ev ofis kullanabilir.
